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小戶型白領(lǐng)公寓網(wǎng)絡(luò)行銷推廣方案
作者：佚名 日期：2003-9-23 字體：[大] [中] [小]
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一、完成“不可能”的任務(wù)
廣州是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最蓬勃發(fā)展的城市之一，除了本土房地產(chǎn)云集之外，越來(lái)越多的外來(lái)“過(guò)江龍”也加入到這場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)搶?xiě)?zhàn)之中。雖然廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是還沒(méi)有到形成寡頭壟斷的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)除了幾頭“巨鱷”長(zhǎng)袖善舞外，同時(shí)也存在大量小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)搶市場(chǎng)的各個(gè)補(bǔ)缺點(diǎn)。這些小型的房地產(chǎn)商除了品牌、信譽(yù)不如大發(fā)展商外，最大的短板就是資金實(shí)力的不足。
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)，房地產(chǎn)的營(yíng)銷推廣同樣需要大手筆的投入，市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用動(dòng)輒就是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的資金。這筆資金的支出對(duì)大發(fā)展商來(lái)說(shuō)并不成問(wèn)題，但對(duì)某些小型的發(fā)展商特別是資金實(shí)力有限的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，就是一筆天文數(shù)字。但是即使資金再有限，只要樓盤建成待售，就一定要做相應(yīng)的市場(chǎng)推廣，才能吸引潛在的客戶前來(lái)。如何從有限的資金預(yù)算中以最小的投入而實(shí)現(xiàn)最大的宣傳效果，是這些小型開(kāi)發(fā)商最為關(guān)心的事情。
今年5月，有一家發(fā)展商（姑且稱其為S發(fā)展商）找上我所任職的公共關(guān)系公司，希望我們?yōu)槠溟_(kāi)發(fā)的某小戶型白領(lǐng)公寓制定一套具體市場(chǎng)營(yíng)銷方案。S小戶型白領(lǐng)公寓位于廣州東部，處于廣州“南擴(kuò)東進(jìn)”的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，離市中心大約20分鐘的車程，位置優(yōu)越。在其周圍有幾個(gè)大盤環(huán)繞，其他發(fā)展商也虎視眈眈圖謀加入，該地段還有不少樓盤正處于建設(shè)或待售階段，S公寓所面臨的壓力不小。
S白領(lǐng)公寓是S發(fā)展商進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)產(chǎn)品，所以他們很希望借此樓盤一炮而紅，為日后的開(kāi)發(fā)與銷售奠定基礎(chǔ)。由于總體資金預(yù)算總額的限定，他們第一筆所能投入的推廣宣傳費(fèi)用為10萬(wàn)元左右。按照以往的市場(chǎng)推廣操作流程，10萬(wàn)的啟動(dòng)費(fèi)用不要說(shuō)是用在投入巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，就是用在市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)迅速的快速消費(fèi)品，這筆款項(xiàng)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在《廣州日?qǐng)?bào)》這種一線媒體做全版廣告一次，其費(fèi)用都要超過(guò)30萬(wàn)。客戶所能提供的10萬(wàn)元無(wú)疑是杯水車薪。
這個(gè)項(xiàng)目能否做？如何做？作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，我陷入了困惑之中。
二、準(zhǔn)確定位，劍走偏鋒
經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的仔細(xì)論證與研究，我們一致肯定：對(duì)S白領(lǐng)公寓的市場(chǎng)推廣肯定不能按以往的操作流程進(jìn)行，因?yàn)榭蛻羲峁┑牡谝还P預(yù)算幾乎連平面媒體的一次廣告投入費(fèi)用都承受不起。我們絕不敢期望靠著這區(qū)區(qū)10萬(wàn)元就能為S公寓引來(lái)如潮人流，只是希望能通過(guò)獨(dú)特有效的營(yíng)銷方法，能在眾聲喧嘩的房地產(chǎn)廣告中，一枝獨(dú)秀地亮出S公寓鮮明的旗幟，吸引目標(biāo)客戶群的注意與興趣。
史玉柱用八篇軟文打下腦白金的全國(guó)市場(chǎng)的奇跡至今為人頌道。我們深信，在產(chǎn)品推廣營(yíng)銷上，只要策略正確，執(zhí)行著力，是可以達(dá)到四兩撥千之結(jié)果。
既要達(dá)到宣傳推廣的目的，又要把費(fèi)用控制在客戶所能承受的范圍，這就要求我們必須獨(dú)辟蹊徑，劍走偏鋒——我們想到了網(wǎng)絡(luò)行銷。
相比于平面媒體的宣傳推廣，網(wǎng)絡(luò)行銷具有費(fèi)用低、針對(duì)性、互動(dòng)性、吸引力更強(qiáng)等特點(diǎn)，更重要的網(wǎng)絡(luò)行銷而我們的目標(biāo)客戶——S白領(lǐng)公寓的客戶是一致的。
我們?yōu)镾白領(lǐng)公寓所定位的是面向23歲——35歲年輕人的純住宅樓，目標(biāo)客戶具有如下特點(diǎn)：年輕、高學(xué)歷、有一定的收入基礎(chǔ)、對(duì)生活充滿想像與激情、喜歡自由自在的生活氛圍，性格外向、喜歡與人交流，崇尚旅游，對(duì)生活有自己獨(dú)特的看法。在對(duì)S白領(lǐng)公寓的目標(biāo)客戶群的性格及外在特征進(jìn)行總結(jié)的過(guò)程中，一種最能概括這種性格特征的人物形象逐漸在我們腦海中清晰起來(lái)——布波族。為布波族創(chuàng)建一處詩(shī)意的棲息地，滿足他們各種精神與思想上對(duì)居住的要求，是S白領(lǐng)公寓所要努力的方向，也是我們這份網(wǎng)絡(luò)行銷方案所宣揚(yáng)的重點(diǎn)所在。
布波族意指那些高學(xué)歷、有主見(jiàn)、熱愛(ài)旅游、獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)、尋求詩(shī)意的生活的成功或正在走向成功的年輕人，他們一方面追求世俗的物質(zhì)享受，同時(shí)也渴望著心靈的不羈和流浪。布波族是由“布爾喬亞”和“波希米亞”折衷而成的詞匯，在２００２年成為最有感染力的時(shí)尚概念之一，其來(lái)源可追溯到2000年出版的《天堂里的布波族》一書(shū)�！靶腋Ｉ睿阶杂桑�(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考的生活”，這就是布波族們（BoBos）的生活理念。迅速蔓延的布波族正成為城市最為活躍的一個(gè)群體，他們賦予了城市與這個(gè)時(shí)代無(wú)數(shù)的靈感與亮點(diǎn)，而他們迅速增長(zhǎng)的收入能力也讓他們成為許多行業(yè)最為關(guān)注的目標(biāo)客戶群。
S小戶型白領(lǐng)公寓=布波族詩(shī)意的棲居地=幸福生活＝自由＋財(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考的生活。這條長(zhǎng)長(zhǎng)的等式就是我們此次市場(chǎng)推廣方案所要圍繞的核心，這份市場(chǎng)推廣方案將全程在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。我們選擇了一家在廣州地區(qū)最具影響力的門戶網(wǎng)站，實(shí)施了我們的計(jì)劃。
目標(biāo)客戶群圈定
S公寓的性格特征：
*是一種完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求。
*是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化……
*是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷。
主要客戶群的性格特征：
*追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受�！�
*要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。
*對(duì)生活充滿浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。
市場(chǎng)推廣方案
策略一、尋找目標(biāo)客戶群，引發(fā)目標(biāo)客戶群注意
1、在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布如下消息：尋找布波族——如果你符合以下任何一項(xiàng)條件，請(qǐng)與我們聯(lián)系：
A、 你買冰箱時(shí)，取決的條件是夠酷而不僅僅是能夠冷凍嗎？
B、 你在那種許多人都穿戴著登山鞋和滑雪眼鏡，或者經(jīng)常有人標(biāo)新立異地穿著奇怪的服飾來(lái)上班的時(shí)髦公司工人嗎？
C、 你會(huì)忽然有一天放棄掉目前的工作，跑到一個(gè)邊遠(yuǎn)的地方自由自在呆上一個(gè)月嗎？
D、 你是否覺(jué)得就算一輩子獨(dú)身也不是件什么大不了的事情？
E、 你是個(gè)無(wú)神論者，但忽然有一天遇見(jiàn)一個(gè)你所愛(ài)的人，你又覺(jué)得這完全是神的恩旨？
F、 你是否會(huì)覺(jué)得如果居住的空間體會(huì)不到生活的詩(shī)意是一件讓人忍無(wú)可忍的事情？
G、 你是否覺(jué)得住在千篇一律毫無(wú)特色的住宅里是一種精神折磨？
如果你符合以上一項(xiàng)或多項(xiàng)條件，恭喜你，你已經(jīng)是一名典型的布波族了。我們將暢開(kāi)我們溫暖的雙臂來(lái)歡迎你——只要你填好如下表格，郵回對(duì)應(yīng)的郵箱，我們就會(huì)有專人與你聯(lián)系。你將獲得的回報(bào)是：1、免費(fèi)從化一日游。2、參加S公寓的布波族聯(lián)盟開(kāi)幕式。3、獲得精美禮品一份。4、……
2、開(kāi)展“廣州最酷十大布波族”評(píng)選。參賽者寄上相關(guān)的資料，詳細(xì)描述自己做過(guò)的一件自認(rèn)為是最酷、最有詩(shī)意、最有個(gè)性的事情或生活體驗(yàn)，最后由相關(guān)人士評(píng)定。中選者被授予21世紀(jì)布波爵士稱號(hào)，更獲得S公寓的購(gòu)房九折優(yōu)惠及其他豐厚禮品。
3、 S公寓主辦，在門戶網(wǎng)站上開(kāi)設(shè)專欄：21世紀(jì)新模式——布波族與詩(shī)意生活。此專欄可以是專家論點(diǎn)，網(wǎng)友討論，也可以是有獎(jiǎng)?wù)魑摹?nbsp;
4、 ………………
策略二、推廣S公寓品牌形象，博取目標(biāo)客戶群好感
1、 在門戶網(wǎng)站上開(kāi)展“詩(shī)意生活你決定”，列出S公寓將設(shè)置的各種生活配套，向目標(biāo)客戶群征集這些生活配套的最酷名稱或最富想像力的設(shè)計(jì)圖，入選者獲購(gòu)房?jī)?yōu)惠或現(xiàn)金獎(jiǎng)賞或禮品饋贈(zèng)。
2、 由S公寓贊助，門戶網(wǎng)站支持，開(kāi)展“青春活力布波族，健康詩(shī)意好生活”登山活動(dòng)，組織一批目標(biāo)客戶群競(jìng)登韶關(guān)丹霞山。
3、 ………………
策略三、建立S公寓品牌價(jià)值，刺激目標(biāo)群體購(gòu)買欲望。
1、 在門戶網(wǎng)站上開(kāi)展“住得透明，活得詩(shī)意”自我價(jià)格剖析活動(dòng)。一反其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓房成本與利潤(rùn)諱莫如深的做法，公開(kāi)S公寓的各種成本購(gòu)成：土地、建筑成本、配套成本、管理成本等。以理性說(shuō)服的做法給布波族們一個(gè)明明確確的居住理由。
2、 以一個(gè)虛擬S公寓住戶的角色，在門戶網(wǎng)站進(jìn)行“愛(ài)在詩(shī)意的翅膀上飛翔——一個(gè)布波族的生活自白”故事連載，以煽情、浪漫、富于鼓動(dòng)性的文字全方面描述作為一名S公寓住戶的詩(shī)意生活，引發(fā)其他客戶群的購(gòu)買欲望。
3、 鑒于我們目標(biāo)客戶群對(duì)FLASH動(dòng)漫的愛(ài)好，可以制作精美的題為“布波族的幸福生活”FLASH動(dòng)漫，以圖文文茂的形式，通過(guò)虛擬人物與虛擬圖景的介紹，體現(xiàn)幸福生活＝自由＋財(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考這一核心概念，向客戶展示購(gòu)買S公寓的生活價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值所在。
4、………………
后記：在許多人眼中，用10萬(wàn)元去撬動(dòng)房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)是一種天方夜譚。但作為營(yíng)銷策劃人員，我們的工作就是要將這種不可能的任務(wù)化為可能。雖然作為整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，我對(duì)網(wǎng)絡(luò)行銷方式對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷究竟能起到多大的作用與影響，心中同樣沒(méi)有底。愿以此文引子，拋磚引玉，與諸位高人共同探討。